Mehrfamilienhaus verkaufen: was der Makler übernimmt
Datenstand:
Ein Mehrfamilienhaus ist eine Kapitalanlage, und so wird es auch gekauft. Käufer – private Anleger, Familien, die mehrere Generationen unter einem Dach unterbringen wollen, oder Unternehmen – rechnen mit den Mieteinnahmen, dem Zustand des Gebäudes und den anstehenden Investitionen. Ein Makler, der solche Häuser verkauft, braucht deshalb neben Marktkenntnis auch einen sicheren Umgang mit Zahlen: Mieterliste, Mietverträge, Nebenkosten und Instandhaltung.
Bei vermieteten Häusern spielt das Ertragswertverfahren eine zentrale Rolle; es baut auf den erzielbaren Erträgen auf. Laut Zensus 2022 lag die durchschnittliche Nettokaltmiete vermieteter Wohnungen in Deutschland bei 7,28 € je Quadratmeter – Bestandsmieten zum 15.05.2022. Wie Ihre Mieten im Vergleich dastehen, ordnet der Makler mit Blick auf Lage und Mietverträge ein; eine Rendite oder einen Kaufpreis leiten wir aus diesen Zahlen nicht ab.
Bei der Provision gilt etwas anderes als beim Einfamilienhaus: Die Teilungsregeln der §§ 656c und 656d BGB betreffen nur Wohnungen und Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser hat der Gesetzgeber ausgenommen. Die Provision wird hier frei vereinbart; auch die Textform-Pflicht des § 656a BGB nennt nur Wohnungen und Einfamilienhäuser – halten Sie Provision und Leistungen trotzdem schriftlich fest. Beim Zweifamilienhaus kommt es auf den Einzelfall an: Ein Haus mit zwei vermieteten, gleichwertigen Wohnungen ist laut BGH kein Einfamilienhaus (Urteil vom 16.07.2026, I ZR 111/25); entscheidend ist, was für den Makler beim Abschluss des Maklervertrags erkennbar war.
Für den Verkauf stellt der Makler eine vollständige Objektakte zusammen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse und Wohnflächen je Einheit, Mieterliste mit Mietverträgen, Nebenkostenabrechnungen, Nachweise über Modernisierungen und den Energieausweis. Interessenten wählt er vor und prüft, ob eine Finanzierungsbestätigung vorliegt, bevor er vertrauliche Unterlagen herausgibt. Besichtigungen in bewohnten Häusern stimmt er mit den Mietern ab.
Der rechnerische Mietwert auf dieser Seite – 19.220 bis 39.310 €/Jahr Jahresnettokaltmiete für 220 bis 450 m² Wohnfläche zum Bundesschnitt – ist eine grobe Orientierung, kein Kaufpreis und keine Ist-Miete Ihres Hauses. Gerade beim Mehrfamilienhaus lohnt es, zwei oder drei Makler kennenzulernen und zu vergleichen, wie sie Mieten, Zustand und Käuferkreis einschätzen.
Mehrfamilienhaus: rechnerischer Mietwert bundesweit
Jahresnettokaltmiete der typischen Wohnfläche, gerechnet mit der durchschnittlichen Nettokaltmiete in Deutschland laut Zensus 2022 (7,28 € je m²). Ein Anhaltspunkt für Käufer, die vermieten wollen – kein Verkaufspreis.
Rechnerischer Mietwert je Objektart, bundesweit
| Objektart | Bundesschnitt |
|---|---|
| Einfamilienhaus | 9.610–13.980 €/Jahr |
| Eigentumswohnung | 5.240–8.300 €/Jahr |
| Reihenhaus oder Doppelhaushälfte | 8.300–11.790 €/Jahr |
| Mehrfamilienhaus | 19.220–39.310 €/Jahr |
Mehrfamilienhaus: Das sollte Ihr Makler leisten
- Mieterliste, Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen sind vollständig.
- Wohnflächen und Grundrisse liegen für jede Einheit vor.
- Modernisierungen und anstehende Instandhaltung sind offen dokumentiert.
- Die Provision ist frei vereinbart und schriftlich festgehalten.
- Besichtigungen werden mit den Mietern abgestimmt.
- Vertrauliche Unterlagen gehen nur an Interessenten mit Finanzierungsbestätigung.
Provision für diesen Verkauf überschlagen
Geben Sie einen Preis ein, wählen Sie die Höhe der Provision und die Art des Maklerauftrags.
Die Regeln in Kürze
- Gilt beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung, wenn der Käufer privat (als Verbraucher) kauft.
- Arbeitet der Makler für beide Seiten, zahlen beide gleich viel; ein Nachlass für die eine Seite gilt auch für die andere.
- Beauftragen nur Sie den Makler, zahlt der Käufer höchstens die Hälfte – und erst, wenn Sie Ihren Anteil bezahlt haben.
- Der Maklervertrag braucht die Textform; eine E-Mail genügt.
Beispiel ohne Rechner: Bei 7,14 % insgesamt und Halbteilung trägt jede Seite 3,57 % (3 % zzgl. 19 % MwSt.) – üblich, aber verhandelbar.
- Provision insgesamt
- –
- Ihr Anteil als Verkäufer
- –
- Anteil des Käufers
- –
Für Mehrfamilienhäuser gelten die Teilungsregeln nicht. Auch ein Zweifamilienhaus mit zwei vermieteten, gleichwertigen Wohnungen ist laut BGH (Urteil vom 16.07.2026) kein Einfamilienhaus – ob die Regeln greifen, hängt vom Einzelfall ab.
Spanne der Gesamtprovision: Verbraucherzentrale („häufig zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer“, je nach Region); die Höhe ist frei verhandelbar. Rechtsgrundlage: §§ 656a bis 656d BGB. Keine Rechtsberatung. Stand: Oktober 2026.
In drei Schritten zum passenden Makler
Immobilie kurz beschreiben
Art, Wohnfläche, Grundstück und Verkaufszeitraum – mehr braucht es für den ersten Kontakt nicht.
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Makler kennenlernen
Die Makler melden sich, sehen sich die Immobilie an und schätzen den Marktpreis kostenlos ein. Wen Sie beauftragen, entscheiden Sie in Ruhe.
Mehrfamilienhaus: Fragen an den Makler
Gilt die Provisionsteilung auch beim Mehrfamilienhaus?
Nein. Die §§ 656c und 656d BGB betreffen nur Wohnungen und Einfamilienhäuser. Beim Mehrfamilienhaus wird frei vereinbart, wer welche Provision zahlt. Lassen Sie sich die Regelung schriftlich geben.
Was gilt beim Zweifamilienhaus für die Provision?
Das hängt vom Einzelfall ab. Dient das Haus in erster Linie einem Haushalt, etwa mit einer kleinen Einliegerwohnung, kann es als Einfamilienhaus gelten. Zwei vermietete, gleichwertige Wohnungen machen es laut BGH (16.07.2026, I ZR 111/25) dagegen nicht zum Einfamilienhaus. Maßgeblich ist, was für den Makler beim Abschluss des Maklervertrags erkennbar war.
Wer kauft Mehrfamilienhäuser?
Vor allem Anleger, die vermieten wollen, daneben Familien, die mehrere Generationen unter einem Dach unterbringen möchten, und Unternehmen. Ein Makler mit Erfahrung in diesem Segment kennt solche Käufer und weiß, welche Unterlagen sie sehen wollen.
Welche Unterlagen braucht der Makler für ein Mehrfamilienhaus?
Neben Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrissen und Energieausweis vor allem die Mieterliste, die Mietverträge und die Nebenkostenabrechnungen, dazu Nachweise über Modernisierungen. Je vollständiger diese Akte, desto leichter können Käufer und Bank prüfen.
Kann ich ein vermietetes Haus verkaufen?
Ja. Bestehende Mietverträge laufen mit dem neuen Eigentümer weiter; für Anleger sind sie oft gerade der Grund für den Kauf. Der Makler stimmt Besichtigungen mit den Mietern ab und erläutert Interessenten die Mietverträge.
Gibt es beim Mehrfamilienhaus eine Spekulationsfrist?
Ja, auch hier kann ein Gewinn steuerpflichtig sein, wenn zwischen Kauf und Verkauf höchstens zehn Jahre liegen (§ 23 EStG, Stand: Oktober 2026). Die Ausnahme gilt nur für selbst bewohnte Immobilien. Klären Sie Ihren Fall mit einer Steuerberatung.
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Mieterliste und Verträge · Anleger als Käufer · Provision frei vereinbart
Ein Haus mit mehreren Wohnungen wird nach Mieten und Zustand gekauft – und die Provision wird frei vereinbart.
- Provision, Leistungen, Vertragslaufzeit: Makler arbeiten sehr unterschiedlich.
- Der Angebotspreis bestimmt mit, wer sich meldet – und wie verhandelt wird.
- Sie lernen bis zu drei Makler aus Ihrer Region kennen und wählen selbst.
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